Lov om finansiel virksomhed §158, forsikringsselskabs investeringer i ejendomme

Retsgrundlag:

Efter forelæggelse for Det Finansielle Virksomhedsråd har Finanstilsynet i en sag om et forsikringsselskabs investeringer i ejendomme vurderet, om virksomheden har overholdt følgende bestemmelser i lov om finansiel virksomhed:

§ 158 i lov om finansiel virksomhed, hvoraf fremgår, at "de midler, et forsikringsselskab eller en pensionskasse råder over, skal investeres på en hensigtsmæssig og for de forsikrede tjenlig måde, således at der er betryggende sikkerhed for, at selskabet til enhver tid kan opfylde sine forpligtelser".

§ 71 i lov om finansiel virksomhed, hvoraf fremgår, at en finansiel virksomhed skal have skriftlige forretningsgange på alle væsentlige aktivitetsområder.

Sagsfremstilling:

Indtil foråret 1999 havde virksomheden ikke en forretningsgang for mo-dernisering af boliglejemål. Derefter har virksomheden haft en nedskre-ven forretningsgang, hvorefter der ifølge virksomhedens oplysninger for hvert enkelt lejemål forinden en genudlejning skal foretages en vurdering af, hvorvidt lejligheden skal moderniseres og i hvilket omfang. Bl.a. skal vurderes muligheden for rent faktisk at opkræve den højere leje og sand-synligheden for, at lejeforhøjelsen bliver helt eller delvist underkendt i huslejenævnet som værende vedligeholdelse og ikke modernisering.

Der var i en række tilfælde ikke skriftlig dokumentation for administrati-onens forretningsmæssige overvejelser om, hvorvidt modernisering skal foretages. Dokumentationen var i nogle tilfælde overdraget til nye ejere af ejendommene, og i andre tilfælde var den ikke gemt. Virksomheden og et af virksomheden ansat revisionsfirma foretog en gennemgang af sager om genudlejning siden 1.1.2000 af lejemål over en vis størrelse, der ikke blev moderniseret inden udlejning (i alt 14 lejemål), samt yderligere et konkret lejemål. Virksomheden har oplyst, at den manglende modernise-ring i to tilfælde ikke var begrundet forretningsmæssigt. Revisionsfirmaet har oplyst, at de modtagne mundtlige forklaringer for de resterende sager var rimelige og konsistente med forretningsgangens krav om, at modernisering skal foretages med størst muligt afkast for øje.

Virksomheden solgte over en årrække en stor del af ejendommene fra. Virksomheden havde imidlertid ikke skriftlige generelle forretningsgange eller konkrete instrukser i hvert enkelt tilfælde for salg af ejendomme, herunder fastsættelse af købsincitamenter, eller for udlejning af lejemål i ejendomme, som virksomheden overvejede at udbyde til salg. Virksom-heden henviste i den forbindelse til, at administrationen af ejendommene var outsourcet til en anden virksomhed i koncernen. Virksomheden hav-de endvidere ikke umiddelbart dokumentation for beslutninger truffet i forbindelse med salg af ejendommene.

Afgørelse / Begrundelse

Finanstilsynet afgjorde følgende:

Forretningsgangen for modernisering af lejemål er, hvis den efterleves i praksis, i overensstemmelse med reglen i § 158 om, at virksomheden skal søge at opnå det bedst mulige afkast af investeringerne. Finanstilsynet påtalte over for selskabet, at det ikke frem til foråret 1999 havde haft en skriftlig forretningsgang for området.

Dokumentationen af de enkelte beslutninger i virksomheden var mangelfuld. Uanset dette var det Finanstilsynets vurdering, at der ikke var til-strækkeligt grundlag for at statuere overtrædelse af § 158. Det var således tilsynets vurdering, at der ikke forelå en rimelig grad af sandsynlighed for, at domstolene vil nå frem til - ud fra blandt andet vidneafhøringer - at virksomheden, bortset fra de to nævnte tilfælde, ikke har forsøgt at opnå størst muligt afkast ved at undlade modernisering. Det var endvide-re tilsynets vurdering, at det forhold, at der ikke forelå tilstrækkelig do-kumentation, selv om der ifølge praksis skal foreligge dokumentation for investeringsbeslutningerne, ikke alene kunne begrunde, at § 158 anses for overtrådt. Det forhold, at to konkrete investeringsbeslutninger, der i for-hold til den samlede investeringsmasse udgør en meget lille andel, ikke som udgangspunkt var foretaget med størst muligt afkast for øje, kunne efter tilsynets vurdering ikke føre til at statuere, at § 158 er overtrådt, når de generelle skriftlige forretningsgange og den generelle praksis overholdt kravet om størst muligt afkast.

Finanstilsynet påtalte med henvisning til § 71, at virksomheden ikke har haft de fornødne forretningsgange til at sikre, at beslutninger om enkelt-investeringer - og dermed overholdelsen af kravet om bedst muligt afkast - kan dokumenteres. Finanstilsynet påtalte endvidere, at virksomheden ikke havde fastsat retningslinier og forretningsgange for salg af ejen-domme. Finanstilsynet påtalte endelig, at virksomheden ikke ved out-sourcing af ejendomsadministrationen havde fastsat retningslinier for administrationen, herunder rapporteringsprocedurer, der kunne sikre, at virksomheden kunne vurdere, om lovgivningen, herunder kravet om bedst muligt afkast, blev overholdt. Finanstilsynet påbød virksomheden at bringe forholdene i overensstemmelse med loven, hvis dette ikke alle-rede var sket.

Lov om finansiel virksomhed regulerer ikke, hvem virksomheder må udleje til, når blot det sker til markedsvilkår og for at opnå det størst mulige afkast. Virksomhedens tildelingsmetoder gav derfor ikke Finanstil-synet anledning til bemærkninger.